Η χορήγηση δανείου σε ένα φυσικό πρόσωπο από ένα τραπεζικό ίδρυμα πραγματοποιείται εφόσον ο υποψήφιος δανειολήπτης πληροί έναν σημαντικό αριθμό κριτηρίων και προυποθέσεων, τα οποία δύνανται να εξασφαλίσουν την φερεγγυότητα και την πιστοληπτική του ικανότητα.
Εφόσον το άτομο κριθεί φερέγγυο, η Τράπεζα καταρτίζει με τον δανειολήπτη δανειακή σύμβαση, στην οποία καθορίζονται εκτενώς και με κάθε λεπτομέρεια οι όροι και προϋποθέσεις που διέπουν την δανειακή σύμβαση, μεταξύ των οποίων η διάρκεια του δανείου, ο τρόπος αποπληρωμής, οι προκαθοριμένες δόσεις, το ύψος του συμβατικού επιτοκίου, τόκος υπερημερίας και ανατοκισμός, αμοιβές υπέρ τρίτων, τέλη, φόροι, ασφάλιστρα, καθορισμός εγγυητή.
Ωστόσο, πολλές φορές σε ασφάλεια της δανείστριας τράπεζας για τις απαιτήσεις της κατά του οφειλέτη που προέρχονται από το δάνειο, ο οφειλέτης ή ο εγγυητής αναλαμβάνει ρητώς με ξεχωριστό όρο στην προαναφερθείσα δανειακή σύμβαση την υποχρέωση να παραχωρήσει δικαίωμα εγγραφής προσημείωσης υποθήκης υπέρ της τράπεζας. Η προσημείωση υποθήκης εγγράφεται στα βιβλία υποθηκών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου ή Κτηματολογικού Γραφείου για ποσό που ορίζει η τράπεζα επί ακινήτου ιδιοκτησίας του δανειολήπτη. Από τη στιγμή που θα μεταγραφεί η προσημείωση υποθήκης το ακίνητο θεωρείται βεβαρυμένο, ήτοι “φέρει βάρος”. Το βάρος αυτό αποσβήνεται μόνο μετά την ολοσχερή αποπληρωμή του συνόλου των απαιτήσεων του δανείου, οπότε επέρχεται εξάλειψη/άρση της επιβληθείσας προσημείωσης υποθήκης.
Συνήθως το ποσό εγγραφής προσημείωσης υποθήκης είναι λίγο μεγαλύτερο από το ποσό του χορηγούμενου δανείου προκειμένου να εξασφαλιστεί το σύνολο των απαιτήσεων της τράπεζας που σχετίζονται με το δάνειο (κεφάλαιο, συμβατικοί τόκοι, τόκοι υπερημερίας, ασφάλιστρα, έξοδα ασφάλισης υπέγγυου ακινήτου, έξοδα εκτέλεσης, δικαστικά έξοδα και λοιπά οποιασδήποτε φύσης έξοδα και επιβαρύνσεις που απορρέουν από το δάνειο).
Επιπλέον εκτός από την περίπτωση της δανείστριας τράπεζας εγγραφή προσημείωσης υποθήκης μπορεί να επιβληθεί από οποιονήποτε τρίτο ή από το δημόσιο σε ακίνητη περιουσία οποιουδήποτε ατόμου εις βάρος του οποίου υφίσταται χρηματική απαίτηση.
Συνήθως εγγραφή προσημείωσης υποθήκης πραγματοποιείται ύστερα από την έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης, η οποία επιτρέπει την εγγραφή υποθήκης σε ακίνητο του δανειολήπτη. Η εγγραφή προσημείωσης μπορεί να γίνει είτε συναινετικά, δηλαδή με τη συναίνεση του δανειολήπτη, είτε αναγκαστικά από την τράπεζα.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η προσημείωση χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης. Όταν η απαίτηση επιδικαστεί τελεσίδικα η προσημείωση τρέπεται σε υποθήκη, η οποία θεωρείται, ότι έχει εγγραφεί αναδρομικά από την ημέρα της προσημείωσης.
Η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης δεν αφαιρεί το δικαίωμα από τον κύριο του ακινήτου να παραχωρήσει και σε άλλον προσημείωση υποθήκης για το ίδιο ακίνητο.
Όταν εξοφληθεί ολοσχερώς η απαίτηση της τράπεζας από τη δανειακή σύμβαση ο δανειολήπτης προχωρεί στην εξάλειψη της εγγραφείσας προσημείωσης. Σύμφωνα με το άρθρο 1330 ΑΚ η προσημείωση εξαλείφεται:
- με συναίνεση του δανειστή
- αν προσαχθεί δικαστική απόφαση που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψή της
- αν από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης πέρασαν 90 ημέρες χωρίς η προσημείωση να τραπεί σε υποθήκη
Η εξάλειψη της προσημείωσης πραγματοποιείται με τον ίδιο τρόπο που έγινε η εγγραφή της δηλαδή με έκδοση δικαστικής απόφασης, που ανακαλεί την δικαστική απόφαση εγγραφής προσημείωσης και διατάσσει την εξάλειψη. Η αίτηση εξάλειψης κατατίθεται από τον δανειολήπτη στο αρμόδιο κατά τόπο και καθύλη Δικαστήριο μέσω του πληρεξουσίου του Δικηγόρου (αρ. 696 επομ. ΚπολΔ, αρ. 1330 ΑΚ). Στην αίτηση είναι απαραίτητο να περιέχεται αναλυτική περιγραφή του προσημειωμένου ακινήτου με τα συστατικά και τα παραρτήματά του, το ύψος της ασφαλιζόμενης απαίτησης, το ποσό εγγραφής προσημείωσης, βεβαίωση τράπεζας περί οριστικής αποπληρωμής του δανείου, ενώ πρέπει να διατυπώνεται σαφές αίτημα περί έκδοσης δικαστικής απόφασης, η οποία να διαγράφει οριστικά την εγγεγραμμένη στο Υποθηκοφυλάκειο και στο Κτηματολογικό Γραφείο προσημείωση επί του ακινήτου.
Στην περίπτωση που η δανείστρια τράπεζα καίτοι το χρέος προς αυτήν έχει αποσβεστεί, δεν συναινεί στην εξάλειψη της προσημείωσης ο δανειολήπτης ασκεί σχετική αγωγή κατά της τράπεζας στο αρμόδιο Δικαστήριο.
Μετά την έκδοση δικαστικής απόφασης που κάνει δεκτό το αίτημα του δανειολήπτη απαιτείται η μεταγραφή της στο οικείο Υποθηκοφυλάκειο, Κτηματολογικό Γραφείο για ολοκλήρωση της διαγραφής προσημείωσης από το βιβλίο υποθηκών ή το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αντίστοιχα.
